大家好~我是小資女孩Christine!在不動產圈中,我經常被問到的問題就是【稅金】。
購買房地產時,稅金是無法迴避的重要話題。不僅僅是房價,還有許多隱藏的成本需要留意。隨著日本不動產市場穩定增長,越來越多人將目光投向這個充滿潛力的市場。無論是投資或自住,深入了解日本不動產相關的稅費是非常關鍵的一步。
在日本,房地產交易涉及多項稅費,從購買、持有到出售,每個階段都有相應的規定與費用。本篇文章將為您詳細解析,在日本購買、持有及出售不動產時所需繳納的各種稅金與費用,幫助您更好地掌握財務預算,做好周全的規劃。
Contents
購入日本不動產時所需稅金、費用

在購買日本不動產的過程中,買家需支付多項稅金與相關費用。
首先要提到的是「印紙稅」。當涉及不動產交易,如購買、租賃或轉讓時,會產生相應的書面契約。這些契約需要貼上印紙,以表示已繳納印紙稅。
印紙稅是根據不動產買賣契約中所載的交易價格來徵收,稅額範圍從幾千日圓到數十萬日圓不等,具體稅額依契約金額而異。通常,交易金額越大,印紙稅也會相對提高。
以下為印紙稅的稅率表,根據國稅廳的減輕措施,至2027年3月31日為止,印紙稅將按照減輕後的稅率進行課徵。

接下來要談的是「登記費用」,這部分主要包括兩項:所有權移轉登記與抵押權登記(如果您有貸款)。登記費用是依據不動產的評估價值來計算。一般情況下,所有權移轉登記費用為不動產評估價值的0.15%,而抵押權登記費則為評估價值的0.1%。
接著是「不動產取得稅」,這是一項基於不動產評估價值所徵收的地方稅,標準稅率為4%。然而,根據特定情況或政策優惠,稅率可能有所變動。若購買的房產是住宅用途,稅率可能降低至1.5%。
最後,還需考慮「仲介費用」。若透過不動產仲介進行交易,仲介費用通常為房價的3%加上6萬日圓(外加消費稅)。
持有日本不動產的稅金

在持有日本不動產期間,買家需要繳納的主要稅金是「固都稅」,其中包括「固定資產稅」和「都市計畫稅」。這些稅金依據不動產的評估價值每年徵收,由房地產所在地的地方政府負責管理。
1. 固定資產稅
固定資產稅的稅率為不動產評估價值的1.4%,這個評估價值通常由地方政府每三年更新一次。住宅物業通常享有一定的稅收優惠,並且在符合特定條件下,特別是對於新建房屋,前3至5年可能會有減免。
2. 都市計畫稅
都市計畫稅是用於市政建設與基礎設施發展的稅金,稅率通常為不動產評估價值的0.3%,僅針對位於都市計畫區內的不動產徵收。與固定資產稅相似,都市計畫稅的基礎也是由地方政府評估,但它專門用於支持都市的基礎設施與發展規劃。
這兩項稅金一般需要在每年的4月至6月之間支付,且可選擇一次性繳納或分期支付。
此外,常聽到的「修繕費用」是指購買公寓時需繳納的「修繕積立金」和「建物管理費」,這些費用主要用於維護建築物的外觀和結構。這些費用通常每月繳納給管理公司或管理員。如果購買的是一戶建,則不需要支付這兩項費用。
售出不動產的稅金

當您決定出售日本不動產時,除了交易流程外,還需要考慮幾項稅金。其中最主要的是「資本利得稅」,這是針對您出售不動產所獲得的利潤徵收的稅金。
1. 短期與長期資本利得稅
資本利得稅的稅率取決於您持有不動產的時間。若持有期未滿5年,則適用短期資本利得稅,稅率較高,為30%。而持有期超過5年的不動產則適用長期資本利得稅,稅率較低,為15%。
2. 特別扣除
在某些情況下,賣方可以享受稅收減免。例如,若出售的是自住不動產,且符合日本稅法中的特定條件,賣方可享有高達3000萬日圓的資本利得扣除額,這能大幅減少應繳的稅金。
3. 源泉徵收稅
若賣方是非日本居民(即非稅務居民),出售不動產時需繳納「源泉徵收稅」。這是一項由買家在支付房款時代扣的稅金,並由買家直接繳納給日本稅務當局。
3-1. 源泉徵收稅的概念
源泉徵收稅是一種預扣稅,旨在確保非居民在出售日本不動產時履行其稅務義務。為避免非居民賣方在交易後未繳稅,日本政府要求買家從交易總金額中扣除部分金額,並代為支付。
3-2. 稅率
對於非日本稅務居民,源泉徵收稅的稅率為交易總額的10.21%。這筆稅金會在房地產交易完成時由買家直接扣除並繳納給日本國稅廳。
最後,與購買不動產一樣,賣方在賣出過程中也可能需要支付仲介費用,這部分費用可以在計算資本利得時進行扣除。
總結
在日本進行不動產交易無論是購買、持有還是出售,都涉及多項稅金與費用。了解這些稅務規定能夠幫助您做好財務規劃,並確保交易過程中的合規性。無論是初次購房者還是投資者,掌握這些資訊都能為您的房地產計畫帶來更大的成功。
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