大家好！我是亞洲大志國際顧問有限公司的小川猛志。
想在日本熊本買房置產嗎？然而在不動產網站上所寫的一戶建（透天）、マンション（公寓）、格局、房屋面積等資訊與台灣不盡相同，總是感到一頭霧水嗎？今天我想與大家分享台日買房的文化，讓大家都能快速了解日本的看房重點、出價方式以及最重要的買賣房屋時的交易成本。
正考慮在熊本置產的你，可千萬別錯過以下內容！
Contents
日本房屋類型知多少！
1.公寓 v.s 透天
日本的不動產依據使用目的可大致分為「マンション（公寓）」「一戶建（透天）」「土地」「投資用」。以下簡單介紹多數自用者會選擇的「マンション（公寓）」及「一戶建（透天）」。
- マンション（公寓）
公寓的優點在於安全性高且有較完善的設備，像是自動門鎖、監控攝影機、快遞箱等，生活上更為便利、安全。也因為如此，相比透天的房屋更容易出售。
不過需要注意的是，以初期費用來說公寓較透天便宜，然而管理費與修繕準備金等持有成本則是相對較高，假如居住30-40年，光是持有成本可能就超過1,000萬日圓，在翻修上也較不容易。
- 一戶建（透天）
而透天的住宅面積比公寓要寬敞的多，在傢俱佈置方面有更大的靈活性，也適合有孩子的家庭或與父母同住的多代同堂。
從翻修的角度來看，公寓因為管理條例與建築結構的影響，難以進行大規模翻修。然而獨棟式的透天則相對容易，可針對供水系統改造，抑或是改造成為無障礙住宅。
2.格局標示
另一個容易讓大家困擾的便是格局標示，在台灣，我們大多是用幾房幾廳幾衛來說明格局，而日本則是使用英文標示。
1R是 one room 的縮寫，指的是「起居室和廚房沒有隔開」的套房，廚房、浴室、廁所、玄關都在同一個空間內，適合單身者居住。缺點是可從門口直接看到房間內部，較不安全，以及烹煮食物時意味容易飄散四處。一般來說，1R的室內面積約在16至18平方公尺（4.9至5.5坪）左右。
1K是指有獨立廚房，通常房間與廚房會有台階或牆壁做分界。這種格局不必擔心氣味飄散，來訪者難以直接看到房內較為安全。1K的室內面積略大於1R，介於18至19平方公尺（5.5至5.8坪）左右。
K、DK、LDK分別指的是廚房、飯廳+廚房、客廳+飯廳+廚房等格局，通常以面積區分，4.5帖（2.25坪）以上8帖（4坪）以下稱為1DK，適合1-2人。而8帖（4坪）以上才能稱1LDK，適合2人以上的家庭居住。
台日買房文化大不同：日本買房不用斡旋金？！
在台灣買房時，大多會先支付給房仲一筆「斡旋金」以表達有誠意購買，讓房仲進行議價。如果議價成功則轉為定金，當買方反悔時，賣方有權收下斡旋金作為違約金。
另外一種新方式是提交「要約書」，但非房屋買賣契約本約，也不涉及實際款項支付。其內容僅針對房屋、價金的範圍先行擬定，具有法律約束力。但目前大家仍認為斡旋金在議價上較有利。
而在日本並沒有支付斡旋金的習慣，而是提交「購入申込書（購買申請書，又稱買付証明書）」給房仲，類似於台灣的「要約書」，目的在表達買方對物件的興趣，將希望購買的價格寫在買付書上，向賣方展現購買誠意。
換言之，在日本不動產交易中，並沒有類似台灣的斡旋金這樣 「實際支付款項」的議價文化，因此，在思考不動產總價時，應避免以台灣方式思考，日本一般中古屋的議價空間最多5%，新成屋及預售屋則幾乎沒有。
想知道更詳細的購屋流程，歡迎參考以下文章：
比較台日買房時的交易成本
購屋費用通常可分為「一次性支出」及「定期支出」，以下將詳細說明，日本與台灣在買賣房屋時一次性支出與定期支出的成本。
1. 一次性支出成本
在一次性支出成本中，日本與台灣相同，都會有仲介費、代書費、印花稅、登記規費、契稅等。費用概算請參考下圖：
換言之，日本一次性購屋的成本約在總價的6-8%之間。假設購買2000萬日幣的物件，總費用約為120萬日幣。
2. 定期支出成本
買房後也會有定期支出成本，除了稅賦外，日本與台灣的不同之處在於除了管理費外，還會收取修繕基金，作為房屋老舊需要修繕時使用，通常會依據大樓戶數而有差異。
總結
這次與大家分享有關台日的買房習慣與差異，從房屋類型、出價方式到您最關心的買房成本，希望能解決您想在日本買房置產的疑問。
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